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酒店管理地产 地产开发土地价值部分(模板)——集团地产开发项目投资土地及建筑2020(叶予舜)

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叶予舜2018/1/9 酒店管理地产 地产开发土地价值部分(模板)——集团地产开发项目投资土地及建筑 土地等级 1级 基 准 地 价 基准地价 2,230.00 元/㎡ 估价建筑面积 6,498.14 ㎡ 查询XXXX市201X年公布的土地分级标准及基准地价, XXXXXX区1级商服用地40年的基准地价为2,116元/㎡。

XXXXXX区1级商服用地201X年至201X年环比增长率为 16.39%,201X年月至今,期限约为3年。

证载土地面积 2,198.00 ㎡ 调整年限(n) 期 日 修 正 3年 环比增长率 16.39% 百分率 期日修正系数 1.58 (1+环比增长率)n 容积率 容 积 率 修 正 2.96 容积率=建筑面积/土地面积 容积率调整系数 1.02 根据XXXX市XXXXXX区同类房地产的平均容积率与估价对 象实际容积率综合考虑,通过查询《XXXX市XXXXXX区土 地商业用地宗地地价修正系数表》,确定容积率调整系数。

估价时点 2016年6月10日 土地使用权终止日期 2050年10月6日 剩余土地使用年限=土地使用权终止日期 - 估价时点日期 年 期 修 正 系 数 剩余土地使用年限(t) 34 年 同类型土地法定最高使用 年限(n) 40 年 估价对象为商服用地,法定最高使用年限为40年。

土地还原率(r) 8.25% 百分率 参照XXXXXX市201X年公布的土地分级标准及基准地价, 确定商业土地还原率为8.25%。

土地使用年期修正系数 0.98 土地使用年期修正系数=[1-1/(1+r)t]/[1-1/(1+r)n] 1 - 2

叶予舜2018/1/9 酒店管理地产 地产开发土地价值部分(模板)——集团地产开发项目投资土地及建筑 影响因素 因素说明 优劣度 修正系数 商服繁华度 商业繁华程度 优 0.0300 综 合 因 素 修 正 系 数 商业聚集度 商务设施的种类与聚集程度 高度聚集 0.0300 交通便捷程度 公交配置、与主干道的距离 便捷 0.0200 根据《XXXX市XXXXXX区 土地商业用地宗地地价修正 系数表》及《XXXX市 XXXXXX区土地商业用地宗 地地价影响因素指标说明表 》来确定综合因素修正因素 和调整系数。

综合因素修正系数等于各子 项目修正系数的累加。

宗地临街状况 临街面数量 一面临街 0.0000 ︵ ∑ K ︶ 宗地临街宽度 宗地临街面的宽度 ≥8米 0.0110 宗地进深 宗地距离街道的距离 ≤2米 0.0088 宗地面积 宗地面积大小 ≥800㎡ 0.0088 人口密度 人口聚集程度 密集 0.0110 综合因素修正系数(∑K ) 0.1196 土地取得价格(单价) ¥3,915.79 元/㎡ 土地取得价格=基准地价×期日修正系数×容积率修正系数× 年期修正系数×(1+综合修正系数) 土地价格(总价) ¥8,606,911.93 元 总地价=土地单价×土地面积 楼面地价 ¥1,324.52 元/㎡ 楼面地价=土地取得价格×土地面积/建筑面积 2 - 2

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