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2015年上半年云南省房地产估价师《理论与方法》:估价目的模拟试题

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2015 年上半年云南省房地产估价师《理论与方法》 :估价目的模拟试 题 本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。

一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、设立地役权通常会使() 。

A.供役地的价值下降 B.需役地的价值下降 C.供役地与需役地的价值都下降 D.供役地与需役地的价值都上升 2、下列表述中不正确的是. 【2004 年考题】 A:在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果 B:在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果 C:在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果 D:在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果 E:工业用地的监测点评估价格 3、国有土地上房屋征收主体是。

A: B:省级人民 C:市、县级人民 D:房屋征收部门 E:执行层的组织协调 4、 对市场需求与情况、 建筑材料状况、 项目所在地区的社会经济情况、 项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估 算项目财务分析等进行的预可行性研究,属于__阶段。

A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 5、城市__的主要任务是在总体规划的基础上,对城市土地利用、人口分布和公 共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排。

A.详细规划 B.控制规划 C.指标规划 D.分区规划 6、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。

A:发明 B:发现 C:创造 D:确定 E:工业用地的监测点评估价格

7、不属于保险合同辅助人的是__。

A.保险受益人 B.保险代理人 C.保险公估人 D.保险经纪人 8、违反土地管理法规,非法占用耕地或改作他用,数量较大,造成耕地大量毁 坏者,应受的处罚是__。

A.处五年以下有期徒刑或拘役,并处或单处罚金 B.处七年以下有期徒刑或拘役,并处或单处罚金 C.处三年以下有期徒刑或拘役,并处或单处罚金 D.处二年以下有期徒刑或拘役,并处或单处罚金 9、随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是。

A:单独深度价格修正率 B:累计深度价格修正率 C:平均深度价格修正率 D:加权深度价格修正率 E:工业用地的监测点评估价格 10、下列不属于征收土地特点的是。

A:具有一定的强制性 B:要妥善安置被单位人员的生产和生活 C:被征收后的土地所有权不发生转移 D:用地单位给予被单位经济补偿 E:房地产估价机构必须加盖公章 11、随着我国房地产金融的不断创新和发展,以前不适合在房地产投资领域使用 的形式越来越得到普遍应用。

A:长期投资、实物投资和直接投资 B:长期投资、间接投资和实物投资 C:短期投资、实物投资和金融投资 D:短期投资、间接投资和金融投资 E:借款合同 12、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价 行业组织。

A.1994 年 7 月 5 日 B.1993 年 7 月 5 日 C.1994 年 8 月 15 日 D.1993 年 6 月 1 日 13、收益法中的运营费用率是指__。

A.运营费用与潜在毛收入之比 B.运营费用与总收益之比 C.运营费用与净收益之比 D.运营费用与有效毛收入之比 14、房地产开发公司应当在商品住宅交付时,向购买人《住宅质量保证书》 和。

(2009 年试题) A: 《住宅使用说明书》

B: 《住宅验收说明书》 C: 《住宅保修说明书》 D: 《住宅保修保证书》 E:房地产估价机构必须加盖公章 15、某写字楼的购买价格为 100 万元,其中 70 万元为 15 年期、年利率 5%、按 年等额还款的抵押贷款,30 万元由投资者用现金支付。

如果该写字楼出租的年 净租金收入为 9 万元,则该投资的税前现金回报率为。

A:9.00% B:8.05% C:30.00% D:7.52% E:借款合同 16、__是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。

A.网络图法 B.坐标系数 C.横道图法 D.表格法 17、征用集体土地的耕地补偿费标准是该耕地被征用前三年平均年产值的__倍。

A.3~5 B.3~6 C.3~10 D.10~20 18、某银行为开发商两种方案贷款条件,甲方案的贷款利率为 17%,按季计 息;乙方案的贷款利率为 18%,一年计息一次,从支付利息角度开发商适宜选择 () 。

A.方案甲 B.方案乙 C.方案甲和方案乙均可 D.无法判断 19、对房地产开发项目,不出现在项目投资现金流量表中的是。

A:销售收入 B:开发建设投资 C:营业税金及附加 D:借贷本金偿还 E:借款合同 20、在价值工程中,价值的定义为。

A:价值=费用/功能 B:费用=功能/价值 C:价值=功能/费用 D:价值=功能×费用 E:执行层的组织协调 21、对达不成补偿安置协议的纠纷实施行政裁决的可以是__。

A.县级以上地方人民 B.县级以上地方人民房屋管理部门

C.县级以上地方人民或县级以上人民房屋管理部门 D.市级以上地方人民房屋管理部门 22、 某宗建筑密度为 50%, 土地上建有一幢 8 层且各层建筑面积相同的住宅楼, 均价为 5000 元/㎡,房地产总价为 2000 万元,楼面地价为 1200 元/㎡。

该宗 土地的总价为万元。

A:96 B:192 C:240 D:480 E:工业用地的监测点评估价格 23、 超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,最高可 以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。

A.5% B.10% C.15% D.20% 24、假设开发法中,开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是。

A:开发结束时的时间 B:购买待开发房地产时的时间 C:开发期间的某个时间 D:全部租售出去时的时间 E:工业用地的监测点评估价格 25、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段, 评估的各地价区段在某一时点的. 【2004 年考题】 A:最低价格 B:平均价格 C:出让地价 D:标定地价 E:工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。

错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、房屋抵押权自之日起生效。

A:抵押合同签订 B:抵押合同生效 C:抵押权登记 D:核发他项权利证书 E:执行层的组织协调 2、下列关于《暂定资质证书》 ,表述正确的是__。

A. 《暂定资质证书》有效期为 3 年 B.房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期 C.房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过 3 年 D.自领取《暂定资质证书》之日起 3 年内无开发项目的, 《暂定资质证书》的 有效期不得延长 E.自领取《暂定资质证书》之日起 1 年内无开发项目的, 《暂定资质证书》的

有效期不得延长 3、在市场趋势分析中,时间序列分析法包括。

A:市场因子推演法 B:简单平均法 C:移动平均法 D:加权移动平均法 E:指数平滑法 4、城市房屋土地所有制发生根本变化,确立公有制主体地位的是__时期。

A.1949~1955 年 B.1956~1965 年 C.1966~1978 年 D.1978 年之后 5、非住宅建设用地使用权期间届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至 迟于届满前申请续期。

A:3 个月 B:6 个月 C:1 年 D:2 年 E:执行层的组织协调 6、需求弹性中,通常考察的是。

A:需求的价格弹性 B:需求的交叉弹性 C:需求的收入弹性 D:供给的收入弹性 E:供给的交叉弹性 7、住房公积金。

A:全部归职工个人所有 B:全部归单位和职工共同所有 C:记入职工个人的住房公积金账户 D:用于建造、购买、翻建、大修自住住房 E:用于租赁自住住房 8、成本法中计算的销售税金及附加包括。

A:营业税 B:所得税 C:土地使用税 D:城市维护建设税 E:教育费附加 9、房屋的开工一般应以日期为准。

A:施工队进场 B:地基处理 C:房屋正式开始破土刨槽 D:打永久桩 E:取得施工许可证 10、建筑工程招标文件中,不包括。

A:工程标底 B:工程数量 C:设计图纸 D:合同条件 E:借款合同 11、某商场建成于 2000 年 10 月,收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月,预 计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元,年平均空置率 20%,年运营费用 50 万元。

目前,该类物业无风险报酬率为 5%,风险报酬率为安全利率的 60%,则 该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于()万元。

A.536 B.549 C.557 D.816 12、 某类房地产 2007~2011 年的价格见下表,关于平均增减量法适用条件及其价 格趋势值的说法,正确的有。

A:房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B:各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C:2010 年的价格趋势值为 6900 元/㎡ D:2011 年的价格趋势值为 7283 元/㎡ E:2012 年的价格趋势值为 7634 元/㎡ 13、以下难以用市场法进行估价的有__。

A.住宅 B.写字楼 C.房地产开发用地 D.在建工程 14、 目前, 我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A.80% B.60% C.90% D.70% 15、以房地产抵押贷款为目的的估价,其估价时点原则上为() 。

A.签订估价委托合同之日 B.发放抵押贷款之日 C.完成估价对象实地查看之日 D.未来处置抵押房地产之日 16、市民王某在市区有一经营房屋按市场价格正在出租,月租金 1000 元,按照 税收优惠政策规定,问王某缴纳的房产税应是元/年。

A:100 B:480 C:540 D:1000 E:执行层的组织协调 17、下列关于工程项目划分的类型特点,表述正确的是。

A:指在一个场地或几个场地上,按照一个总体设计进行施工、并受总概(预)

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