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2016年下半年云南省房地产估价师《理论与方法》:保存估价资料模拟试题

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2016 年下半年云南省房地产估价师《理论与方法》 :保存估价资料模 拟试题 本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。

一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、被保险人之间体现的是__关系,表现在一定时期内少数被保险人遭受的损失 实际上由全体被保险人来分担。

A.商品,交易 B.互助合作 C.平均分配 D.共同承担 2、下列有关基尼系数的表述中,正确的是__。

A.某个国家从 2007~2010 年的基尼系数分别为 0.34、0.36、0.40 和 0.42,由 此可以判断,该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 B.基尼系数越小,说明收入分配的两极分化越严重 C.基尼系数越大,则表示收入分配越平均 D.洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标 3、运用收益法评估房地产价值时,要求利用与估价对象所在区域相同或相似房 地产的客观收益来推算估价对象预期收益,这主要是依据房地产估价中的。

A:合法原則 B:最高最佳使用原則 C:替代原則 D:公平原則 E:工业用地的监测点评估价格 4、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是__。

A.保险合同的当事人有保险人和投保人,关系人是被保险人和受益人 B.被保险人和受益人由投保人在合同中指定 C.保险人又称承保人,是指在保险关系中,依保险合同的约定,享有收取保 险费的权利,并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方 D.投保人可以是法人,也可以是自然人 5、在假设开发法的传统方法中,一般不计利息的项目为。

A:待开发房地产价值 B:管理费用 C:销售税费 D:购买待开发房地产应负担的税费 E:工业用地的监测点评估价格 6、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬损 属于。

A:物质折旧 B:功能折旧 C:经济折旧

D:会计折旧 E:工业用地的监测点评估价格 7、当开发项目用地面积一定时,决定项目可建筑面积数量的是__。

A.容积率 B.建筑高度 C.建筑规模 D.建设工程 8、 某建设项目建设期 3 年, 各年计划投资额分别为 1800 万元、 2400 万元和 1900 万元,年均价格上涨率为 5%,则该项目建设期涨价预备费约为。

A:305 万元 B:463 万元 C:636 万元 D:961 万元 E:执行层的组织协调 9、2006 年 1 月 13 日,建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理会联 合出台了__。

A. 《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》 B. 《注册房地产估价师管理办法》 C. 《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》 D. 《房地产抵押估价指导意见》 10、按我国《公司法》规定,一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总 数的以上,其绝对数至少要达到万元面值。

A:5% 250 B:10% 750 C:25% 1000 D:25% 1250 E:执行层的组织协调 11、下列关于地租的表述中,错误的是。

A:农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积 B:土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息 C:生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的 D:经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的 E:工业用地的监测点评估价格 12、下列统计指标中属于变异指标的是。

A:众数 B:调和平均数 C:中位数 D:标准差 E:执行层的组织协调 13、下列风险中,属于个别风险的是__。

A.购买力风险 B.市场供求风险 C.政策风险 D.比较风险

14、下列不属于股票基本特征的是__。

A.稳定性 B.决策参与性 C.流通性 D.非返还性 15、在房地产市场不景气的情况下,成本法的测算结果 (在未考虑经济折旧的情 况下)__市场法测算的结果。

A.低于 B.等于 C.高于 D.不等于 16、下列__不是影响房地产价格的国际因素。

A.世界经济状况 B.重要人物的健康状况 C.国际竞争状况 D.对立状况 17、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中的城市规划属于 方面的制约。

A:建筑技术 B:土地权利设置 C:相邻关系 D:土地使用管制 E:工业用地的监测点评估价格 18、在房地产估价中,首先需要明确的估价基本事项主要包括。

A:估价目的、估价原则、估价时点 B:估价目的、估价原则、委托人 C:估价原則、估价对象、估价时点 D:估价目的、估价对象、估价时点 E:工业用地的监测点评估价格 19、在目标市场的选择模式中,企业同时向几个细分市场销售一种产品,属于。

A:选择专业化 B:单一市场集中化 C:市场专业化 D:产品专业化 E:借款合同 20、某项目工期 180 天,开工日期为 7 月 5 日,则项目竣工时间应为__(10 月 1 日、2 日、3 日,元月 1 日为法定节假日)。

A.次年元月 1 日下午当地法定下班时间 B.次年元月 3 日下午当地法定下班时间 C.次年元月 2 日 24 时 D.次年元月 3 日 24 时 21、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务,可将合同分为__。

A.典型合同与非典型合同 B.双务合同与单务合同

C.诺成合同与实践合同 D.要式合同与不要式合同 22、 已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。

求该投资项目的财务内部收 益率。

如果投资目标收益率为 10%时,该投资项目的动态投资回收期为()年。

A.4.00 B.4.58 C.4.625 D.5.16 23、投资组合理论认为,把适当的投资项目组合起来,可以() 。

A.提高投资收益 B.降低系统风险 C.降低个别风险 D.使投资毫无风险 24、下列房地产价格中,相对能更好反映地价水平高低的是() 。

A.土地总价 B.土地单价 C.楼面地价 D.商品房价格 25、下列有关企业利润公式不正确的是__。

A.分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润) B.税后利润=利润总额-所得税 C.经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金 D.利润总额=经营利润+营业外收支净额 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。

错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、以出让等有偿方式取得建设用地使用权,超过出让合同约定的动工开发日期 满__年未动工开发的,可以无偿收回建设用地使用权。

A.1 B.2 C.3 D.4 2、长期偿债能力指标主要是。

A:流动比率 B:速动比率 C:资产负债率 D:存货周转率 E:执行层的组织协调 3、因环境污染损害赔偿提起的时效期间为年。

A:4 B:3 C:2 D:1 E:执行层的组织协调 4、定义市场区域工作主要包括__。

A.描绘市场区域的发展前景 B.描绘市场区域 C.在相应地图上描绘区域的物业类型 D.在相应地图上标出市场区域的边界 E.解释确定市场区域边界的依据 5、房地产的行政法规包括。

A: 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 B: 《城市房地产转让管理规定》 C: 《房地产估价师执业资格考试实施办法》 D: 《住房公积金管理条例》 E: 《城市房地产中介服务管理规定》 6、按照陈某的遗嘱,其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受,其中,应缴纳 契税的有。

(2008 年试题) A:陈某的儿子 B:陈某的经纪人 C:陈某的继母 D:陈某的女儿 E:护理陈某多年的保姆 7、某消费者预购买一套住宅,根据国家相关规定,消费者自有资金至少要占总 房款的 30%,抵押贷款占 70%,抵押贷款年利率为 7%。

根据该消费者的还款能 力,需要采用按月等额偿还本息,贷款期限为 20 年。

通过可比实例房地产计算 出的自由资金资本化率为 12%,则综合资本化利率为__。

A.10.09 B.8.5 C.10.33 D.9.78 8、下列房地产中,难以采用市场法估价的有__。

A.房地产开发用地 B.学校 C.在建工程 D.别墅 E.特殊厂房 9、某房地产投资项目,资产为 6000 万元,负债为 3500 万元,流动资产总额为 3000 万元,流动负债总额为 1500 万元,存货为 1800 万元。

则该项目的速动比 率是__。

A.80% B.120% C.171% D.200% 10、当计息周期为 1 年时,名义利率 r 与实际利率 i 的关系是__。

A.i=r B.i>r C.i<r D.i=1+r

11、在__情况下,需要征收契税。

A.国有土地使用权出让、转让 B.房屋发生交换、买卖或赠与 C.以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债 D.城镇职工首次购买公有住房 E.以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属 12、 一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目,也可用来 评价置业投资项目,但不宜用于评价开发完成后情形的盈利能力指标是__。

A.财务净现值 B.投资利润率 C.动态投资回收期 D.财务内部收益率 13、规模报酬是指在技术水平不变的条件下,当各种生产要素按相同比例增加, 即生产规模扩大时的变化情况。

A:经营成本 B:经营利润 C:销量 D:产量 E:执行层的组织协调 14、投资机会研究相当粗略、主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析,该阶 段投资估算的精度为__。

A.±10% B.±20% C.±30% D.±40% 15、建制镇总体规划的期限为__年。

A.3 B.5 C.10 D.10~20 16、下列关于商品房销售代理,表述正确的是。

A:房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务 委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式 B:实行销售代理必须签订委托合同 C:房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同 D:受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时,可以收取佣金以外的其他 费用 E:房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格,才能从事商品房销售 业务 17、需求规律是。

A:一般来说,在其他条件不变的情况下,某商品的需求量与该商品价格之间 呈反方向变动 B:一般来说,在其他条件不变的情况下,某商品的需求量与该商品价格之间 呈同方向变动

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